COLUMN不動産売却コラム

住宅ローンで共有名義の場合、離婚したらどうするのがベスト?

2021.02.12

こんにちは!不動産売買をサポートする八城地建の吉田です。

 

共働きが多い昨今、家を購入する際に夫婦の共有名義で住宅ローンを組むケースも増えています。

 

しかし離婚が決まったときには、共有名義の家の住宅ローンが残っていると、財産分与にあたってさまざまな話し合いや手続きが必要になります

 

今回は、離婚する場合の共有名義の住宅ローンについて。

ローンが残っている場合の対応や名義変更など、詳しくご紹介します。

離婚届と家

 

 

共有名義の住宅ローンの場合、離婚するならどうすればいい?

持ち家は、離婚時に財産分与の対象になります。

しかし家を売却して財産分与する場合、その家の住宅ローンを共有名義で組んでいると、物件価格と住宅ローンの残高に応じて注意すべき問題があります。

 

詳しく見ていきましょう。

 

物件価格が住宅ローン残債よりも高い場合

家を売却するときの価格が、住宅ローン残高よりも高い状態を「アンダーローン」といいます。

 

アンダーローンの場合は家を売却してローン残債を現金で支払うか、家を売却してその差額を夫婦で分割できるので、トラブルもなく非常にシンプルなケースだといえます。

 

なお、売却せずにどちらか一方が住み続ける場合は、住んでいる人がもう一方に差額の財産分与を行います。

 

ただし住んでいる人が住宅ローンの支払いを滞納した場合は、家を差し押さえられる可能性がありますので注意しましょう。

 

住宅ローンの残高が物件価格よりも高い場合

問題は「オーバーローン」といわれる、住宅ローンの残高が物件価格よりも高い状態のときです。

 

この場合はローン残債が負債として取り扱われるため、離婚時の財産分与対象外となります。

また、不足分については残債として払い続けなければなりません。

 

家を売却せずにどちらか一方が家に住み続ける方法もありますが、離婚したからといって、住宅ローンの共同名義を解消して一人の名義にすることは原則難しいです。

 

 

共有名義の住宅ローンは離婚による名義変更が可能?

契約書に押印する人物の手

共有名義のまま離婚をした場合、後に相続が発生した際や売却する際は共有名義人の許可を得る必要があるため、トラブルにつながる恐れがあります。

 

そのため、家を売却しない場合は、住宅ローンの名義変更をするのがおすすめです。

名義変更が可能なパターンをいくつかご紹介します。

 

単独名義へ変更する

共有名義から、どちらか一方の単独名義に切り替えることができます。

ただし、これには前提条件があります。

 

①住宅ローンの組み替え

共有名義は夫婦二人の収入を合算することで借入審査を通過しています。

そのため、単独名義にする場合は、一人でも返済能力が高くなければいけません。

当初ローンを組んだ時よりも収入が大幅にアップし、一人でも返済できると金融機関が認めた場合は単独名義に変更することができます。

 

 

②住宅ローンの繰上げ返済

住宅ローンを繰上げ返済してローン残高が少なくなれば、収入によっては単独名義に変更することができます。

 

他の人に名義変更する

例えば、共有名義の住宅ローンで妻が連帯債務から外れたい場合、夫の親族など他に連帯債務者になってくれる人を立てることで、名義変更が可能になります。

 

ただし、連帯債務を他の人に代わってもらうのはなかなかスムーズに進まず、この方法はあまり現実的ではありません。

 

 

離婚で共有名義の住宅ローンが残っている場合、任意売却という方法もある

ミニチュアの家と電卓とコイン

このように、共有名義の住宅ローン残債がある状態で離婚する場合は、売却や名義変更が難しいケースが多いです。

 

そういったときには、任意売却で財産分与するという方法もあります。

 

先ほど解説したように、オーバーローン(住宅ローン残高が物件価格よりも高い)になってしまった場合は、ローン残高を現金で支払うことができないと家を売却することはできません。

 

金融機関の許可を得て売却をする「任意売却」という方法をとれば、返済できない住宅ローンを残した状態で抵当権を解除してもらい、ローン残債があっても売却できます。

家を売却後に、月々の分割返済が可能です。

 

 

離婚時の共有名義の住宅ローン、まずはしっかり話し合いを

共働きが多い昨今、家を購入する際に夫婦の共有名義で住宅ローンを組むケースも増えています。

 

持ち家は財産分与の対象になりますが、その家の住宅ローンを共有名義で組んでいると、物件価格と住宅ローンの残高に応じて注意が必要です。

 

オーバーローンで売却できず名義変更をする場合は、「住宅ローンの組み替えによる単独名義変更」「住宅ローンの繰上げ返済による単独名義変更」「他の人に名義変更」という方法がありますが、名義変更は金融機関の審査が必要になります。

 

その場合は、住宅ローンを残した状態で抵当権を解除してもらう「任意売却」を行い、財産分与するという方法もありますよ。

 

札幌市南区・北広島・恵庭の不動産売却でお困りの方は、ぜひ八城地建へお気軽にお問い合わせください!

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