不動産はいつ売るべき？売り時を見極める5つのポイントを解説

こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の酒井です。

 

不動産の売却を考えている方の中には、売り時が分からず悩まれている方も多いのではないでしょうか。

 

不動産の売却タイミングは価格に大きく影響するため、とても重要な決断です。

 

そこで今回は、不動産の売り時を見極めるポイントや最近の市場動向をご紹介します。

不動産を最適なタイミングで売却するための参考にしていただければ幸いです。

 

 

不動産の売り時を見極めるポイントは？

不動産を売却するタイミングを決めるには、さまざまな要素を考慮する必要があります。

ここでは、売り時を見極める主なポイントをご紹介します。

 

築年数と建物の状態で判断する

築年数は不動産価値に大きく影響します。

一般的に建物は経年劣化により資産価値が下がっていくため、築年数が浅いうちに売却することで高値での取引が期待できます。

 

特に戸建て住宅では、築20年程度で価格はほぼゼロになってしまうといわれており、将来的な売却を検討する場合には注意が必要でしょう。

マンションの場合も同様に、築年数とともに価値は下がりますが、戸建てと比べると下落率は比較的緩やかで、特に、人気エリアや駅近の物件は、築年数が経っても一定の需要があります。

 

また、建物の状態も重要な判断材料となります。

定期的なメンテナンスやリフォームを行っていれば、同じ築年数でも資産価値は高く維持されます。

逆に、修繕が必要な状態だと売却価格にも影響するでしょう。

 

時期で判断する

不動産売却のタイミングとして、季節や時期も重要な要素です。

一年の中でも、売買が活発になる時期があるからです。

 

不動産の成約件数が最も多いのは1～3月です。

これは4月からの新生活に合わせて引越しを計画する人が多いためです。

 

また、7月から9月も転勤や人事異動が多い時期として、売買が活発になります。

反対に、冬季や夏の真夏は比較的不動産市場が落ち着く傾向にあります。

 

時期選びのポイントは、購入希望者が増える時期の1～2カ月前から売却活動を始めることです。

 

3月の契約を目指すなら、1月には販売活動を開始し、内覧希望者を受け入れられる状態にしておくと良いでしょう。

 

税金で判断する

不動産売却時の税金も、売り時を判断する重要な要素です。

特に譲渡所得税は所有期間によって税率が大きく変わります。

 

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として約40%（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税/各年分の基準所得税額の2.1%）の税率がかかります。

 

一方、5年超の場合は「長期譲渡所得」として約20%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税/各年分の基準所得税額の2.1%）と税率が半分になります。

そのため、所有期間が5年に近い場合は、5年を超えてから売却することで税負担を大きく減らせる可能性があります。

 

また、自宅（居住用財産）を売却する場合には、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

空き家になってからの売却でも、住まなくなった日から3年以内であれば適用可能です。

 

期限を逃すと控除が受けられなくなるため、適切なタイミングで売却することが大切です。

 

金利の動向で判断する

住宅ローンの金利動向も、不動産の売り時を判断する重要な要素です。

一般的に、住宅ローンの金利が低いときは、購入希望者にとって借入コストが抑えられるため、不動産市場が活性化する傾向があります。

 

現在は超低金利時代といわれるほど、金利水準が低い状態が続いています。

このような環境下では、購入希望者が増え、売却しやすい状況といえるでしょう。

 

ただし、金利の低さだけで売り時を判断するのは注意が必要です。

金利が低下する背景には、景気が悪化している場合もあります。

景気が悪ければ不動産価格自体が下落し、購入意欲も減退するケースもあるのです。

 

金利動向とともに全体的な経済状況や不動産市場の動きも見ながら、総合的に判断することが大切です。

特に、金利上昇が予測される場合は、上昇前に売却を検討するのも一つの戦略です。

 

周辺エリアの再開発・インフラ整備で判断する

不動産の価値は、周辺環境の変化によっても大きく影響を受けます。

特に再開発計画やインフラ整備は、地域の価値を高める重要な要素となります。

 

例えば、近隣に新しい駅が開設されたり大型商業施設がオープンしたりすると、利便性が向上し不動産価値も上がりやすくなります。

また、道路の拡張や新設、公園の整備なども地域の魅力を高める要因です。

 

こうした再開発やインフラ整備が行われる前後は、不動産価値が上昇することが多いため、売却のタイミングとして検討する価値があります。

 

特に、計画が公表された段階で売却すると、今後の価値上昇を見込んで購入を希望する方も増えるため有利な条件で売却できる可能性が高まります。

 

逆に、周辺地域から大きな企業や学校が撤退するような場合は、地域の価値が下がる可能性があります。

そのような状況が予測される場合は、早めに売却を検討したほうが良いでしょう。

 

ライフステージの変化で判断する

ご自身のライフステージの変化も、不動産売却のタイミングを考える重要な要素です。

家族が増えて今の家が手狭になった、子どもの独立で部屋が余ってしまった、転勤や転職で引っ越しが必要になったなど、さまざまな理由で住み替えを検討することがあるでしょう。

 

特に子どもの小学校入学や中学校進学のタイミングでは、教育環境を重視して住み替える方も多くなります。

この時期に合わせて売却を検討するのも一つの選択肢でしょう。

 

また、定年退職を迎えるタイミングも、住まいを見直す機会となります。

仕事の制約がなくなり住む場所を自由に選べるようになるため、より住みやすい環境への住み替えを検討される方もいるでしょう。

 

ライフステージの変化に合わせた住み替えを考える際は、自分のライフプランと将来の生活スタイルをイメージしながら、最適なタイミングを見極めることが大切です。

 

 

不動産の売り時を考える際には近年の傾向もチェック！

不動産の売り時を見極めるには、市場全体の動きや近年の傾向を把握することも重要です。

近年の市場動向を理解することで、より的確な判断ができるようになります。

 

ここでは、最新の不動産市場トレンドについてご紹介します。

 

近年の不動産価格の傾向

国土交通省が発表している不動産価格指数によると、2013年春以降、マンション価格は右肩上がりの状態が続いています。

 

一方、戸建て住宅の価格は2010年以降、比較的安定して推移しており、大きな変動は見られません。

 

このように、物件の種類によって価格変動の傾向が異なる点は注目すべきポイントです。

 

また、2020年頃に起きたコロナ禍以降は、テレワークの普及などにより郊外の戸建て住宅への需要が高まるなど、新たな傾向も見られます。

こうした社会情勢の変化も、不動産価格に影響を与える要素となっています。

 

不動産価格の動向を見極める際には過去のデータだけでなく、これからの社会変化や経済状況も考慮し総合的に判断することが大切です。

 

特に、お住まいの地域の具体的な相場動向については、地域に精通した信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。

 

信頼できる不動産会社を見分けるポイントは「良い不動産会社の見分け方！まずは大手か地域密着型かで選ぼう」でも詳しく解説していますので、あわせて参考にしてくださいね。

 

外国人による購入増加とインバウンド需要

近年、日本の不動産市場では外国人購入者の存在感が高まっています。

円安の影響もあり、海外投資家にとって日本の不動産は魅力的な投資先となっています。

 

外国人購入者の増加は、特に人気観光地や都市部で顕著です。

 

北海道ニセコエリアや京都、東京など、インバウンド需要の高い地域では、外国人向けの不動産開発や既存物件の購入が活発化しています。

 

こうした外国人需要は不動産価格を押し上げる要因となり、売却を検討している方にとっては追い風となる可能性があります。

 

特に、観光地や交通の便が良い立地の物件は、外国人投資家からも注目される傾向にあります。

 

八城地建でも、近年は海外からのお客様が不動産を購入されるケースが増えています。

特に札幌市内や観光地に近い物件は人気が高く、新たな購入層として市場を活性化させています。

 

ただし、インバウンド需要は政治情勢や為替レート、世界経済の動向などさまざまな要因に左右されるため、長期的な予測は難しい側面もあります。

市場状況を見極めながら、タイミングを判断することが重要です。

 

 

不動産を売る際に活用できる特例もご紹介

不動産を売却する際には税金面での特例を活用することで、手元に残る金額を増やすことが可能です。

 

ここでは、2025年最新の特例制度についてご紹介します。

 

※2025年5月時点の情報です。

詳細や最新の情報は公式サイト等からご確認ください。

 

マイホームを売ったときの特例

居住用財産（自宅として使用していた不動産）を売却した場合、最大3,000万円の特別控除が適用可能です。

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

この特例は、所有期間に関わらず適用可能で、譲渡所得から3,000万円を差し引いた額に対してのみ課税されます。

 

この特例を利用するための主な条件は次の通りです。

• 売却した不動産が、自分が住んでいた家か、もしくは住まなくなってから3年以内に売却すること
• 売却した年の前年・前々年に同じ特例の適用を受けていないこと
• 親子や夫婦など特別な関係がある人への売却でないこと

 

自宅を売却して利益が出る見込みがある場合は、この特例を活用することで大幅な節税が可能です。

住まなくなってから3年を超えると適用できなくなるため、このタイミングは売却を検討する重要な判断材料となります。

 

特定のマイホームを買い換えたときの特例

住居として使用していた不動産を売却し新たに住居を購入する場合「特定の居住用財産の買換え特例」を利用できる場合があります。

この特例を使うと、売却による譲渡所得の課税を繰り延べられます。

 

適用条件として、以下の要件を満たす必要があります。

• 令和7年（2025年）12月31日までにマイホームを売ること
• 売却する住居の所有期間が10年超であること
• 売却価額が1億円以下であること
• 新居を取得した日から1年以内に居住を開始すること

 

ただし、この特例は課税の免除ではなく繰り延べなので、将来新居を売却する際に繰り延べた譲渡所得と新たな譲渡所得の合計に対して課税されることになります。

住み替えを検討する際は、長期的な視点で税金対策を考えることが重要です。

 

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続した空き家（被相続人の居住用家屋）を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けられます。

 

主な条件は以下のとおりです。

• 令和9年（2027年）12月31日までの間に売ること
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の年末までに売却すること
• 被相続人が亡くなる直前まで一人で住んでいた家屋であること
• 相続開始から売却までの間、居住や賃貸などの用途に使用していないこと
• 一定の耐震基準を満たすか、取り壊して土地を売却すること

 

この特例は、相続した実家などを早期に売却する動機付けになるでしょう。

相続から3年以内という期限があるため、相続した空き家の処分を検討している方は、このタイミングを意識して売却計画を立てることが重要です。

 

 

不動産の売り時を見極めて後悔のない売却を実現しよう

不動産の売り時を見極めるには、築年数や建物の状態、市場動向、税金の特例、ライフステージなど、さまざまな要素を総合的に判断することが重要です。

単一の要素だけでなく、複数の観点から最適なタイミングを見つけることで、後悔のない売却が実現できます。

 

そして、現在の市場動向も見逃せません。

近年の不動産価格の上昇傾向やインバウンド需要の高まりは、売却を検討する方にとって追い風となる可能性があります。

 

地域ごとの特性や需要を把握し、最適なタイミングを見極めるようにしましょう。

最終的には、ご自身のライフプランや将来設計を踏まえ、総合的に判断することが重要です。

 

どのタイミングで売るべきか悩む場合は、専門家のアドバイスを参考にするのが良いでしょう。

 

札幌市南区、北広島市、恵庭市で相続不動産の売却を検討されている方は、八城地建までお気軽にご相談ください。

ご相談は無料で承っています。