事故物件の売却相場や売るためのコツをご紹介！

こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の酒井です。

不動産の「事故物件」については、人によってさまざまな受け取り方があります。

売却を検討している方にとっては、売却できるのか不安に思う方もいるのではないでしょうか。

今回は、実際にどのような物件が「事故物件」と呼ばれるのか、その定義を踏まえて詳しく解説します。

さらに、売却相場や売却のための方法・コツも含めてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

事故物件の定義は？告知義務に注意

物件探しをしていると「事故物件」と呼ばれるものに出会うことがあります。

一般的に事故物件とは、室内や共有部分などで何らかの原因で人が亡くなったことがある物件のことを指します。

ここでは、事故物件の定義の解説とともに、なぜ「事故物件」を告知しなくてはならないのかという理由についても解説します。

事故物件の定義からご紹介

事故物件は心理的瑕疵がある物件とされています。

心理的瑕疵物件とは、心理的な抵抗が生じる恐れのある物件を指し、例えば以下のようなケースが挙げられます。

• 居住用住宅の室内で自殺や他殺などの事件が発生した物件
• 事故死や自然死の場合で特殊清掃が行われ、3年以上経過していない物件

事故物件の告知義務とは？

以前は「事故物件」に対する明確な定義や告知に関する基準がなかったため、不動産の取引が成立した後にトラブルになるケースがありました。

そういったことを背景に、令和3年（2021年）10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を制定しました。

ガイドラインには、宅地建物取引業者が「告げなくても良い」ケースとして、次の3つが記載されています。

1. 自然死、または日常生活の中での不慮の死が発生した場合
2. 賃貸物件において(1)以外の死、または(1)の死によって特殊清掃が行われてから、おおむね3年が経過した場合
3. 集合住宅の共用部分で(1)以外の死、または(1)の死によって特殊清掃が行われた場合

事故物件については、上記3点以外は買主、借主に対して告知しなければならないと定められています。

物件やその周辺で嫌悪される出来事があった場合、その物件に居住することで心理的なストレスを負うことが考えられるためです。

告知しなかった場合、損害賠償や契約解除などを求められる可能性があるため、必ず不動産会社に伝えましょう。

なお、告知に関しては、亡くなった方や遺族などの名誉と平穏な生活に十分配慮するため、個人情報や亡くなったときの具体的な様子や発見状況までは告げる必要がありません。

事故物件の売却相場もチェック！

不動産を買う、借りる立場で考えると「事故物件」と聞くと、内容はわからなくても不安に感じる方もいるでしょう。

逆に、価格交渉がしやすいと考える買い手もいるかもしれません。

ここでは、事故物件の売却が難しい理由や、通常物件と比較した場合の事故物件の売却相場について解説します。

事故物件が売りづらい理由

事故物件は一般的に売りづらいといわれています。

その理由は主に、次の2つが挙げられます。

• 「住むことが不安」という心理的なもの
• かかる費用と売却価格のミスマッチ

買主によって不安の程度はさまざまなので、亡くなった状況や場所、物件の状態や売買価格次第で、売却を進めること自体は可能です。

ですが、買主に心理的な不安がある場合、完全に払拭するのは難しいため、売りづらい理由となるでしょう。

また、売主にとっても売りづらい事情があります。

事故物件は売却できる状態にするのに、特殊清掃やリフォームの費用がかかる場合があるでしょう。

一方で、事故物件ということで通常の相場よりも価格を低く設定しなければならないため、売主にとって負担が大きく、積極的に売却しづらいケースがあるのです。

なお、事故物件でなくても売りづらい家というのは存在します。

売れる家と売れない家の特徴については「売れる家と売れない家の特徴は？家が売れないときの対策も」のコラムも参考にしてくださいね。

事故物件の売却相場

事故物件の取り扱い件数は、不動産取引全体から見るとあまり多くありません。

そのため、相場といえるほどの取引件数がないものの、避けられやすい物件のため、一般的には通常物件よりも1割から5割ほど安い価格で取引されることが多いです。

事故物件となるケースは、自然死で特殊清掃が必要となった場合や、物件の中で自殺や他殺があった場合など、さまざまなケースが考えられます。

不安を感じる度合が大きいほど売却価格は安くなる傾向になりますが、必ずしも価格を下げなければいけないものではありません。

事故物件を売却しやすくする方法・コツをご紹介

事故物件は売りづらいといっても、売れないわけではありません。

ここからは、事故物件を売却しやすくする方法や、そのコツについてご紹介します。

事故物件であっても売却につなげられる方法として、次の4つがあります。

• 清掃やリフォームをする
• 更地にする
• 時間をおく
• 買取を依頼する

それぞれについて、詳しくお話ししましょう。

清掃やリフォームをする

事故物件の印象を改善するために、徹底的な清掃やリフォームを行うことが効果的です。

内装を明るい色調に塗り替えたり、古い設備を新しいものに交換したりすることで、物件の雰囲気を一新できるでしょう。

また、適切な換気や消臭対策など特殊清掃を施すことで、不快なにおいや事故の影響を払拭できます。

このような対策によって物件の本来の価値を取り戻せれば、事故物件の売却も可能となります。

更地にする

建物を取り壊して更地にすることで、事故の痕跡を消し去ることも可能です。

解体をしたことで必ずしも告知をしなくて良いということではありませんが、売れる可能性も高まるでしょう。

また、更地化することで、建物の老朽化や事故に関するマイナスイメージを解消できるだけでなく、幅広い用途に対応できるようになります。

時間を置く

事故発生から一定期間が経過することで、物件に対するネガティブな印象が薄れる可能性があります。

時間の経過とともに、世代が変わることによって地域社会の記憶も和らぎ、物件に対する抵抗感が減少することもあるでしょう。

この間、適切な管理と維持を行い、物件の状態を良好に保つことがポイントです。

また、不動産市場の動向を見極めて売却に適したタイミングを待つことで、より有利な条件で取引できる可能性が高まります。

買取を依頼する

不動産業者に買い取ってもらうことで、比較的早く、スムーズな売却が可能になる場合があります。

事故物件専門の業者や、事故物件の取り扱い経験のある不動産会社は、事故物件の価値評価や再生のノウハウを持っており、適切な価格で迅速に取引を進められます。

また、複雑な手続きや説明義務などのリスクを軽減できるのもメリットです。

ただし、一般的な市場価格よりも低い金額での取引になる可能性が高いため、複数の業者から見積もりを取るのが安心です。

事故物件の売却は信頼できる不動産会社へ相談を

事故物件の売却は、通常の物件と比べて困難な場合がありますが、適切な対策を講じることで売却は可能です。

まずは事故物件の定義や告知義務について理解し、その上で、売却相場が一般的に1〜5割ほど低くなる傾向があることを理解して進めましょう。

売却するためには、清掃やリフォームによる印象の改善、更地化によるイメージの払拭、時間経過による心理的抵抗感の軽減、専門業者への買取依頼などの方法があります。

どのような方法が適しているのか、不安に思う場合は信頼できる不動産会社など、専門家に相談するのがおすすめです。

札幌市南区、北広島市、恵庭市で不動産の売却を検討されている方は、八城地建までお気軽にご相談ください。

ご相談は無料で承っています。