離婚時に家は売るべき？財産分与やローン、手続きなども解説！
2021.02.08
こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の吉田です。
離婚が決まった時には「家をどうするか」という問題が発生します。
家を売却するのか、それともどちらかが住むのかといった問題に加え、それに応じたローン返済や財産分与など、さまざまな手続きを行う必要があります。
そこで今回は離婚で家を売るべきかという判断と、売る場合についてのお話です。
家を売る場合の進め方やタイミングをはじめ、財産分与や手続きの注意点などを、詳しくご紹介します。
離婚の財産分与で家を売るべき？財産分与の2つの方法
婚姻時に住んでいた持ち家は、財産分与の対象になります。
しかし、現金などの資産を財産分与する場合は二等分にすればよいですが、家は現金のように簡単に分割することはできません。
家の財産分与にあたっては「家を売却し、現金化して分ける」方法と「どちらかが家に住み続けて、半分の相当額をもらう」という、2つの方法があります。
方法①家を売却し、現金化して分ける
家は物理的に半分に分けることはできませんが、売却して現金化することで分けやすくなります。
これが一番シンプルで、わかりやすい方法といえるでしょう。
家は売ったほうがよいかという判断基準としては、
- 離婚後の住宅ローンの支払いが難しい
- 今後だれも家に住むことを望んでいない
という点が一つの基準となります。
今後、婚姻時の家に住む予定がないのであれば、家を売却して住宅ローンを完済し、財産分与で得た資金を元に新しい家を購入するというのも一つの選択肢です。
方法②どちらかが家に住み続けて、半分の相当額をもらう
「生活環境を変えたくない」「子どもを転校させたくない」といった理由から、離婚後も家に住み続けるというケースもあります。
すでにローン完済済みの場合は、住み続ける人が家の価値の半分を相手へ現金で支払って財産分与します。
ローンの残債がある場合は、住み続ける人がローン名義人なのかそうではないのかによって、複雑な問題が発生します。
トラブルを避けて新しいスタートを切るという意味でも、離婚時は家を売却して清算するのがおすすめです。
離婚で家を売る場合のタイミングや流れは？
次は、離婚で家を売却するタイミングや流れについてお話します。
家を売却するタイミング
売却のタイミングは離婚前と離婚後がありますが、「離婚前」に売却するのがおすすめです。
その理由はいくつかあります。
①夫婦間で連絡が取りやすい
家の売却にあたっては、夫婦で話し合いや手続きが必要になります。
離婚後に売却するとなると、夫婦間で連絡が取りにくくなる恐れがあるため、離婚前にしっかり売却について話し合って進めるのがスムーズです。
②オーバーローンなどのトラブルに対処できる
不動産の売却額よりも住宅ローンの残債の方が多いことを「オーバーローン」といいます。
オーバーローンになった場合、家を売却しても住宅ローンが残ってしまうため、夫婦のどちらか一方が支払わなくてはいけません。
ローンを支払えない場合は家を売却できないため、離婚前にしっかりと手続きを完了したほうが安心です。
ローンをどちらが払うのか、ローンの名義はどうするのかなど、離婚前にしっかり話し合うことでトラブルを避けることができますよ。
③新築物件は築浅のうちに売却することで査定額がアップ
誰も住んでいない新築物件など築浅の場合は、できるだけ早く売却することで売却額が上がります。
離婚が決まった際は、早めに不動産会社へ相談しましょう。
家を売却する流れ
実際に家を財産分与から売却するまでの流れについて見ていきましょう。
①住宅ローン残債・ローン名義人を確認する
まずは財産分与をする前に、ローンについて把握することが大切です。
ローン残債は、借り入れしている金融機関などに問い合わせることでわかります。
②不動産会社に相談し、家を査定してもらう
財産分与するにあたり、まずは家の価値を把握することが必須です。
不動産会社や不動産鑑定士、司法書士などに相談し、家の査定をしてもらいましょう。
査定後は、家の引き渡し時期など細かな条件を照らし合わせたうえで、最終的な売却価格が決定します。
③家を売却するか決定する
住宅ローン残債と家の売却価格がわかることで、アンダーローン（不動産の売却額が住宅ローンの残債よりも多い）か、オーバーローン（不動産の売却額が住宅ローンの残債よりも少ない）かが判明します。
- アンダーローンの場合…家のローンを完済し、余った金額を財産分与します。
- オーバーローンの場合…住宅ローンの残高がある場合は家を売却できないため、ローン残債を現金で支払うか、金融機関の許可を得て売却を進めます（任意売却）。
なお、オーバーローンは負債として取り扱われるため、離婚時の財産分与対象外となります。
④売却活動をはじめる
不動産会社など売却の依頼先を決め、具体的に売却活動を始めます。
この際、契約条件などをしっかり決めたうえで交渉することが大切です。
⑤売買契約を締結する
購入希望者と各条件の交渉がまとまったら、売買契約を結びます。
⑥引越しする
売買契約締結後は速やかに引越しをします。
⑦家を買主に引き渡す
買主から残代金を受け取り、不動産を買主に引き渡したら売却は完了です。
離婚で家を売る方法や財産分与の注意点
離婚で家を売却する場合は財産分与を含め、さまざまな手続きが発生するため注意が必要です。
詳しく見ていきましょう。
仲介・買取による売却
不動産を売却する場合は「仲介（不動産会社に売却活動を委託する）」と、「買取（不動産会社に買い取ってもらう）」の2つの方法があります。
一般的かつ高く売却できる方法は、仲介を依頼した不動産会社に買主を探してもらう「仲介」です。
オーバーローンしないよう希望価格で売却したい場合は、まずは仲介に出して相談してみましょう。
ただし、「仲介」の場合は買主が見つかるまで平均6カ月ほどかかりますので、売却を急いでいる際は注意が必要です。
一方、不動産会社が家を直接買い取る「買取」は、「仲介」に比べてスピーディー。
早ければ1週間ほどで売却・現金化できます。
ただし、売却価格は仲介の約6〜7割となってしまうことが多いため、売却を急がない場合は仲介がおすすめです。
任意売却
離婚時に家を売却するにあたり、知っておきたいのが「任意売却」について。
家を査定してもらった結果オーバーローンになってしまった場合、通常はローン残高を現金で支払うことができないと家を売却することはできません。
しかし、金融機関の許可を得て売却をする「任意売却」という方法をとれば、住宅ローンが残っていても売却することが可能です。
これは、返済できない住宅ローンを残した状態で抵当権を解除してもらう方法で、これによってローン残債があっても売却できます。
ただし任意売却は承認が長期化する、ブラックリストに載るなどデメリットもありますので、しっかりと検討しましょう。
売却にあたっての注意点
家を売却するにあたり損をしないため、そしてトラブルを起こさないために、いくつか注意すべきことがあります。
①公正証書を用意する
家を売却する際は、ローンの有無や名義人などケースに応じて、さまざまな手続きや契約が発生します。
さらに、離婚後はローンの未払いなどトラブルが起きる恐れがあるため、離婚時には細かく取り決めた公正証書を用意しておくことが大切です。
公正証書に記載された内容が守られない場合は、強制執行の対象となります。
トラブルを防ぐためにも、事前にしっかり準備しておきましょう。
②連帯保証人を変更する
住宅ローンの名義人が夫で、妻が連帯保証人となっている場合は、離婚前に別の連帯保証人に変更しておきましょう。
たとえば、もし離婚後も妻が連帯保証人になっている場合は、夫がローンの支払いを滞ったときに妻に請求がいってしまいます。
③財産分与はなるべく早く行う
財産分与の請求期間には期限があり、離婚成立日から2年間と定められています。
相手と連絡がとれなくなって話し合いができないといったトラブルを避けるためにも、できるだけ早く財産分与について取り決め・請求を行いましょう。
離婚時に家を売る場合は財産分与も取り決めを
離婚するにあたり、家の財産分与には「家を売却し、現金化して分ける」方法と「どちらかが家に住み続けて、半分の相当額をもらう」という2つの方法があります。
中でも一番シンプルなでわかりやすいのは家を売却し、現金化して財産分与するという方法です。
不動産の財産分与から売却までの流れは、下記の通りです。
- 住宅ローン残債・ローン名義人を確認する
- 不動産会社に相談し、家を査定してもらう
- 家を売却するか決定する
- 売却活動をはじめる
- 売買契約を締結する
- 引越しする
- 家を買主に引き渡す
家を売却する際は、ローンの有無や名義人などケースに応じて、さまざまな手続きや契約が発生します。
離婚前の段階でしっかりと話し合い、トラブルがないよう進めましょう。
札幌市南区・北広島・恵庭の不動産売却でお困りの方は、ぜひ八城地建へお気軽にお問い合わせください！
