COLUMN不動産売却コラム

不動産を生前贈与するメリットや注意点、かかる税金もチェック!

2023.02.24

こんにちは!不動産売買をサポートする八城地建の酒井です。

 

不動産を所有している方の中には、相続について考え始めた方もいることでしょう。

不動産も含めた財産を引き継ぐ方法として「生前贈与」という言葉を聞いたことがある方も多いと思います。

 

今回は「不動産の生前贈与って実際どうなんだろう」「相続と生前贈与の違いが分からない」「生前贈与について詳しく分かっておきたい」と考えている方に向けて「生前贈与」について詳しく解説します。

 

メリットやデメリットに加えて、贈与を行う際の流れなども解説しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

相続のイメージ

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生前贈与とは?

財産を引き継ぐには、大きく分けて「贈与」と「相続」の2つの方法があります。

 

この大きな違いは、存命中に引き継ぐのか、亡くなった後に引き継ぐのかということです。

 

存命中に財産を引き継ぐ「贈与」は一般的に生前贈与と呼ばれ、この方法を選択する方も少なくありません。

 

また、贈与と相続では税率も異なります。

財産額によっても税率が異なりますが、同じ財産額であれば贈与税のほうが税率は高いです。

 

しかし、贈与は状況によっては節税対策になることや、相続をスムーズに行うための準備になる、といった理由があるため、財産額や状況に応じた適切な判断が必要です。

 

贈与する方法には大きく「暦年贈与」と「相続時精算課税制度」の2つがありますが、一般的には「暦年贈与」で徐々に財産を引き継いでいく方が多いのではないでしょうか。

暦年贈与では年間110万円の基礎控除があり、その範囲内であれば非課税となります。

 

一方で、年間110万円を超える財産の引き継ぎがある場合や、節税対策を考えた場合などには、2,500万円までの特別控除額を控除した残額に対して贈与税がかかる相続時精算課税制度を適用することになるでしょう。

 

生前贈与について詳しくは、「生前贈与と相続はどちらが得か、税金やメリットデメリットを確認」でも詳しく解説しておりますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

不動産を生前贈与するメリットや注意点を解説!

存命中に財産を引き継ぐ生前贈与は、金銭だけでなく土地や建物などの不動産にも適用できます。

 

不動産は金銭と違い分割することが難しいという特性があるため、状況次第では生前贈与をした方が、相続しやすくなるというケースもあります。

 

それでは、不動産を生前贈与するメリットにはどのようなものがあるのか、解説していきましょう。

 

不動産を生前贈与することのメリット

 

不動産を生前贈与するメリットは、大きく以下の3点があげられます。

 

  • 贈与したい人に確実に引き継げる
  • 将来の相続税の節税対策になる
  • さまざまな控除が利用できる

 

それでは、それぞれを詳しくご紹介しましょう。

 

①贈与したい人に確実に引き継げる

不動産を引き継いでほしい人に確実に承継できることで、相続がスムーズになるのは大きなメリットです。

 

相続で財産を引き継ぐとき、遺言書等がなかった場合は法定相続や遺産分割協議をすることとなり、故人が財産を引き継ぎたいと思っていた人に相続してもらえない可能性があります。

 

また、遺言書等が残っている場合も、内容の有効性が争われるケースもあるなど、生前贈与に比べると相続は確実性が低くなったり、内容の精査に時間がかかったりします。

 

相続人が複数人いる場合などには、あらかじめ不動産を贈与して相続するものを減らしておくことで、相続をスムーズに行うことができます。

 

②将来の相続税の節税対策になる

生前贈与をすることで相続時の財産の評価額が減り、相続税の軽減になるという点もメリットです。

 

一般に、同じ財産額であれば相続より贈与のほうが税率は高くなりますが、将来的に価値が高くなることが見込まれる不動産については、生前贈与をすることで節税効果が高くなると考えられます。

 

また、賃貸収入を得ている不動産などは、事前に贈与をして不動産収入を相続人が受け取れるようにしておくことで、将来かかる相続税の納税の準備資金になります。

 

③さまざまな控除が利用できる

生前贈与にはさまざまな控除が利用できる点も、メリットのひとつと言えるでしょう。

 

例えば、夫婦間での贈与であれば配偶者控除の適用が受けられる可能性があります。

居住用の土地や建物などの場合、配偶者控除の2,000万円にその年の暦年贈与分の基礎控除額110万円を加えた2,110万円までを贈与財産の額から控除できます。

 

適用を受けるためには、婚姻関係が20年以上あることや翌年3月15日までに贈与された不動産に居住することなど、条件があります。

長年一緒に住んだ家を贈与する場合など、適用が考えられるケースは多そうですね。

 

相続時精算課税制度を利用して贈与すれば、限度額2,500万円に達するまでは何度も特別控除が受けられるため、配偶者以外の相続人に、評価額の大きい不動産を贈与する場合にはメリットが大きい制度です。

 

また、相続時に分割をしづらい土地や建物といった不動産も、贈与をすることでスムーズに引き継げる点もメリットといえます。

 

ただし、相続時精算課税制度を利用する場合には「節税効果があまりない」「利用に年齢制限がある」「暦年贈与との併用はできない」といった注意点もあるため、検討は慎重に行いましょう。

 

相続時精算課税制度については、「相続時精算課税制度とは?メリットや注意点も交えて詳しく解説!」も参考にしてくださいね。

 

不動産を生前贈与することでのデメリット

生前贈与がデメリットとなるケースも考えられます。

特に影響が大きいのは、以下3点です。

 

  • 関連する税金が高額になる
  • 贈与後3年以内に相続が開始されると相続税が必要になる
  • 不動産の生前贈与は遺産分割に影響する

 

それではひとつずつ見ていきましょう。

 

①関連する税金が高額になる

贈与に関する税金は主に贈与税です。

贈与税は相続税よりも税率が高いことに加え、累進課税のため評価額が大きければ大きいほど税率が高くなります。

 

例えば1,000万円の財産を引き継ぐ場合、相続税では10%であるのに対して、贈与税は40%の税負担がかかります。

 

それに加えて不動産の場合、贈与することによって不動産取得税や登録免許税が必要となるため、相続で引き継ぐよりも税金の負担が大きくなるのです。

控除の範囲を超えて生前贈与する場合は、この点に注意が必要でしょう。

 

②贈与後3年以内に相続が開始されると相続税が必要になる

相続開始前の3年間に暦年贈与によって、生前贈与を受けていた財産については、相続時に相続財産として加算されるという法律があります。

 

ただし、配偶者控除などの制度を適用させて贈与された財産は加算されないので、制度をうまく使うことが重要と言えます。

 

③不動産の生前贈与は遺産分割に影響する

不動産を生前贈与すると、相続時の遺産分割で「特別受益」に該当する可能性があります。

 

特別受益とは、生前贈与などによって被相続人から受けた特別な利益のことを指し、該当すると相続財産分の計算に反映される可能性があるのです。

 

生前贈与する際には、相続時の遺産分割にどのように影響するかを、専門家と相談しておくことをおすすめします。

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生前贈与でかかる税金や行う流れも知っておこう

お金と電卓

生前贈与を行うときにかかる税金や実際の流れなどについて解説していきます。

生前贈与には、贈与税以外も課税されますので事前に把握しておきましょう。

 

生前贈与にかかる税金の種類と計算方法

 

生前贈与を行う際にかかる税金は以下のような種類があります。

 

  • 贈与税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税

 

それぞれの内容と計算方法を見てみましょう。

 

贈与税

 

贈与税は【贈与額-基礎控除額×金額に応じた税率】で算出できます。

 

贈与額は、対象物が土地の場合、路線価方式または倍率方式で算出された相続税評価額、建物の場合は固定資産税評価額です。

基礎控除は暦年贈与で年間110万円、相続時精算課税制度を利用する場合は2,500万円となります。

 

不動産取得税

 

不動産取得税は贈与によって不動産の名義変更が行われた際に、新しく名義人となった人に課税される地方税です。

 

不動産取得税の計算式は【固定資産税評価額×税率】が基本ですが、実際は各都道府県によって計算式が異なるので、事前に詳細を確認した方が良いでしょう。

 

また、税率は基本的には4%ですが、2008(平成20)年4月1日から2024(令和6)年3月31日までに取得した不動産には軽減措置が適用され、居住用の土地や住宅であれば税率は3%になっています。

 

登録免許税

 

登録免許税は土地の所有権を変更する際の、移転登記に必要な税金です。

贈与の場合、税率は2%で固定資産評価額に対して税率をかけて算出します。

 

なお、相続の場合の登録免許税は、税率0.4%です。

 

生前贈与の流れ

 

土地や建物を生前贈与する場合の流れは以下のようになります。

 

1.贈与契約書の作成

受贈両者の間で、契約を締結し契約書の形で書面に残します。

この書面は、後の贈与税の申告の際にも使うので、書面で残すことが必須です。

 

2.名義変更する

不動産の所有権について、移転登記の手続きをします。

個人でも法務局に足を運んで手続きはできますが、一般的には司法書士などに依頼することが多いでしょう。

 

3.贈与税の申告をする

生前贈与をした場合、確定申告を行います。

基礎控除額を下回った場合など、贈与税がかからないケースでも申告が必要です。

 

 

生前贈与を受けてから売却するのはあり?

家のお金イメージ

生前贈与をうけて、自分の財産になった不動産を売却するのはありなのでしょうか。

結論から言うと、贈与を受けた不動産を売却するのは「あり」です。

 

では、どんなケースの場合に売却を選択するのでしょうか。

 

贈与後の維持管理が難しい場合

不動産は所有するだけでも維持や管理のための労力とコストが必要となります。

居住していなくても固定資産税は払わなければなりません。

 

また、建物があればその管理や庭や草木の手入れも必要となるでしょう。

贈与で受け取った不動産がある場所が遠かったり、複数あったりする場合など、維持管理が物理的に難しいときに、売却を検討する方が多いと言えます。

 

相続税の納税資金が用意できない場合

生前贈与の中でも特に、相続時精算課税制度を利用して贈与を受けた場合、相続時にはその分の相続税を精算しなければなりません。

 

また、制度を利用すると土地の相続税評価額を減額できる特例も使えなくなるため、相続のみを行うよりも、相続税が高くなる場合もあります。

 

そうした相続税の費用が捻出できないと予想される場合、早めに売却を検討した方が良いこともあります。

 

遺産分割がしにくい場合

不動産は分割しにくいため、相続人が複数いる場合、公平に遺産分割をするためには金銭に換える必要があることも。

 

手持ちの現金で分割が難しい場合、売却して現金を得て相続人で分割します。

このような事情で売却を検討する方も多いです。

 

贈与された土地が活用しにくい場合

贈与後の不動産を運用し、利益を出すことで維持・管理しようと考えるときに、その不動産が活用しにくいものだった場合は売却も視野に入ってくるでしょう。

 

例えば、周囲に人家がない土地や駅や主要施設から遠い土地、交通の便が悪い土地など、不動産需要が期待できないものがあげられます。

 

 

不動産の生前贈与にはメリットもデメリットもあるため十分な検討が必要

生前贈与は存命中に贈与したい人に確実に財産が引き継げる、相続がスムーズに行える、さまざまな控除が利用できるなどという点でメリットが大きい承継方法です。

 

一方で贈与すると、かえって税金が高くなったり、遺産分割に影響したりというリスクもあります。

 

不動産の贈与には贈与税以外にもかかる税金がありますので、かかる税金を理解したうえで、贈与の流れも把握しておきましょう。

 

贈与された不動産は、管理や維持が難しい場合や、納税資金がすぐに準備出来ない場合など、売却を検討した方が良いケースもあります。

 

自身で判断するのが難しい場合や、その他にも不安な点がある場合は、税理士などの専門家に相談しながら進めるのが良いでしょう。

 

札幌市南区、北広島、恵庭で不動産の売却を検討されている方は、ぜひ八城地建にご相談ください。

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