COLUMN不動産売却コラム

家の査定ではどこを見る?価格が決まるチェックポイント

2021.04.30

こんにちは!不動産売買をサポートする八城地建の酒井です。

 

家の売却を考えたとき、まず依頼するのが「査定」ですが、なるべく高く査定してもらいたいものですよね。

住宅の査定ポイントを知っておくと、同じ住宅でもその査定額に差が出る可能性も高まります。

 

今回は家の査定ではどこを見るのか、高く査定される住宅の共通ポイントなどについてご紹介します。

 

 

家の査定価格とは?訪問査定は大事!

家の査定価格とはどのように決まるのでしょうか?

 

基本的には「建物の価格と土地の価格などを査定」したもので、不動産仲介業者が一定の期間中に販売できる額を加味して決定されます。

 

ここでいう「販売できる額」とは、不動産仲介業者の儲けを重視することではなく、顧客である売り主・買い主のメリットを最大限に反映させた形で決定します。

 

当然のことながら、売り主は少しでも高く売りたいでしょうし、買い主は少しでも安く購入したいことでしょう。

このバランスが最も良い状態となることが、査定額決定の条件となります。

 

もちろん買い手のニーズは時期や近隣の環境の影響を受け、短期間で変わることも珍しくないため、おおむね査定日から3ヶ月以内に物件が売れることを想定して査定の基準としています。

 

具体的な査定方法には大きく分けて「簡易査定(机上査定)」と「訪問査定(現地査定)」があります。

 

簡易査定(机上査定)

大体の場所や築年数・間取りなどに応じて住宅価格の相場があり、その相場と照らし合わせて価格を決定するのが簡易査定(机上査定)です。

 

最近ではインターネットの不動産ポータルサイトに住居のおおよその築年数や居住区などを入力して目安価格を査定できますが、これも一種の簡易査定です。

 

住居に入らずとも査定できるので、まだ家を売るか自体を迷っているときや、複数の会社の平均価格を知るのに向いています。

また、ネット査定だと24時間チェックできるのも魅力です。

 

訪問査定(現地査定)

実際に売却予定住宅に訪問し、売り主と仲介業者立ち会いの元、住宅鑑定担当者と確認しながら査定します。

 

住宅は同じ築年数でも細かな設備の状態であったり、同じ居住区であっても南向き北向きであったり、道路や最寄り駅までの正確な距離などという条件を一つひとつ比較することで価格差が出てきます。

 

この細かい条件の違いに応じて価格を計算できるのが訪問査定のメリットであり、本格的に売却を考えるときには必ず実施します。

 

ただし、細かな条件を確認するのにはどうしても数日間の時間がかかります。

複数社で査定を実施するときには日数の余裕を持つことが大切です。

 

 

家の価格査定時にはどこを見る?土地・建物それぞれのポイントも

訪問査定が行われる際に不動産会社がどこを見ているのか、査定額が上がるポイントや下がる要因についても、事前に知っておきましょう。

 

住宅や土地など内部のチェックポイント

建物価格は、新築の価格を査定し、次に経過年数に応じて建物価格を下げる方法をとります。

耐用年数は居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められており、耐用年数に近いほど査定価格は低くなることが多いです。

 

土地は周辺土地相場が基本となり、整形地であるかも影響します。

 

【チェックポイント】

  • 敷地の形状と住宅とのバランス:正方形が理想で、使用しやすい長方形であればOK
  • 室内のインフラ:上下水道の状況やオール電化、ガスなどの状況
  • 住宅の状況:傾きや地盤沈下がないかどうか、外壁にひび割れなどはないか
  • 設備の状況:配管やユニットバスなどの状況
  • 内装の概要と間取り:壁紙や床材などの概要や間取りの使いやすさなどの確認

 

【査定額が上がる・下がるポイント】

土地は不整形地(L字や三角形の土地、高低差がある土地など)ではなく、広くて使いやすい形の方が査定額が上がりやすいです。

住宅はきちんとメンテナンスされていて修繕履歴があると、他の物件よりも好印象になります。

設備の仕様が高い、建物の仕上材のグレードが高い、見晴らしが良い・通風状態が良い家、防音性に優れた家も査定額が上がりやすいです。

 

下がる要因としては上記のポイントで問題がある場合、室内の状態が劣化しリフォームを必要とする場合や旧耐震であったりアスベスト等の有害物質を使っている、施工の質が悪いなどが挙げられます。

 

周辺環境のチェックポイント

【チェックポイント】

  • 敷地の境界:隣家との距離や境界線がはっきり確認できるか
  • 越境物の確認:境界からはみ出ている越境物の確認
  • 道路幅員:接地している道路との距離。2箇所以上接地している場合は両方換算します
  • 近隣の環境:日当たりや電線の有無・高架橋などの日陰になっていないか
  • 騒音や臭い:家の前にゴミ置き場がある、排水路の近くに家がないかなど
  • 治安:郊外で溜まり場になってしまうコンビニは敬遠されるが、商店風の付き合いがあるコンビニは住宅街で重宝される、など

 

【査定額が上がる・下がるポイント】

生活や交通の利便性が高いと評価が上がります。

南向きで日当たりが良い、周辺の街灯の数が多く安心といった環境などもポイントです。

上記のポイントで問題がある場合は、下がる要因になります。

 

こうやって見ていくと、例えば壁紙の傷などが明らかに汚損しているといった場合を除き、住宅の細かな部分はそれほど大きな条件にはなりません。

これには、中古住宅をリフォームありきで購入する買い手が一定数いることが関係しています。

 

それよりも査定額決定に重要なのは、立地や隣地との関係など。

住み始めた時点ですぐに問題となる部分が査定価格を左右します。

 

 

家の査定価格はこれで下がってしまう!査定時の注意点とは

住宅の査定時には住宅の状態だけでなく、その住宅が立地している環境や住宅の地価などが関係し、単純に数値化することは困難です。

 

土地や住宅そのもの以外にも、次の2つの事情が査定価格に影響を与えます。

 

①社会情勢

社会情勢が不安になると、人々の収入の減退→購買意欲の低下によって購入希望者数が減り、売却価格は安くなる傾向にあります。

 

また、少子化・核家族化の影響を受け、中古物件購入よりも賃貸需要の方が高い傾向があり、不動産の需要は鈍化する傾向にあります。

 

②株価や金利

不動産を居住用ではなく投資と捉えると、株価の変動により投資家の投資率が鈍化し、売却価格が安くなることも。

また、住宅の多くはローンで購入するため、借り入れ金利が高い時期は売却価格は下がりやすくなります。

 

つまり、時期を逃さず査定を行い、納得のいく査定価格が出たら早めに売却することが高価格査定への近道となります。

 

納得がいく査定価格を出してもらうためには、きちんとしたプロの仲介業者に依頼できるかどうかがカギです。

不動産仲介業者として起業するためには、宅地建築取引の有資格者が在籍している必要があるものの、訪問査定時には有資格者が立ち会うこと自体は義務付けられていません。

 

そのため、有資格者もしくは経験豊富なスタッフが、客観的に評価してくれるかどうかは大きなポイントとなります。

 

 

良い仲介業者を見分けるポイントは2つ。

怪しい業者は連絡を重ねると特徴的なことがわかります。

 

1)簡易査定で相見積りを行い、極端に高いところは要注意

特に簡易査定をインターネットで行った場合は、次のステップに向かうために一度高い査定額を提示しておき、訪問査定に移った時に「実際に見ないとわからなかったから」と、さらに安い価格を再提示する業者も少なくありません。

 

もちろん、簡易査定額より訪問査定額の価格が低くなることはありえますが、極端に高い簡易査定額には要注意です。

 

2)売却を急かしていないか

実は物件価格が上がることがわかっているのに、それを開示せず売却を急かしているケースがあります。

 

もちろん査定価格は恒久的ではなく、住宅の状態や社会情勢にも左右され刻々と変動します。

その点をふまえて、査定価格の有効期限内はしっかり査定額を保証してくれる仲介業者との取引を行いましょう。

 

信頼できそうな業者を見つけたら、査定時にはなるべく清掃はしておきましょう。

 

実際に売却するときにはハウスクリーニングはプロが行いますが、荷物を片付けておき、内覧しやすい状態にしておくと「大切に部屋を使っていたのだな」とマイナス査定を避けられる可能性が高まります。

 

 

家の査定は「周辺環境や土地などの外的要件」と「物件の状態」を相対評価

家の査定は土地価格や土地の形状、近隣の状況等からなる「外的要件」と、築年数や外壁・地盤沈下などの「住宅そのものの状態」を相対的に判断し、最終的に需要も加味しながら評価されます。

 

社会情勢や株価などにも左右されますが、やはり第一条件としては「外的要件」と「物件の状態」が査定のカギとなります。

 

第一条件を踏まえた上で、少しでも高く売れる時期を逃さないこと、客観的に評価してくれる経験豊富で信頼できる業者に依頼することも重要なポイントとなります。

 

札幌市南区・北広島市・恵庭市の不動産売却は、ぜひ八城地建へお気軽にお問い合わせください!

 

facebook

twitter

line