COLUMN不動産売却コラム

所有者が亡くなった場合の不動産の名義変更は?必要書類や費用も解説

2021.04.19

こんにちは!不動産売買を担当しております八城地建の岩瀬です。

 

土地や建物の所有者が亡くなった場合、「相続登記」といった名義変更の手続きが必要になります。

 

相続時の名義変更を先送りにすると、差し押さえなどリスクが生じることも。

スムーズに名義変更手続きを行うために、必要書類や方法を確認しておくことが重要です。

 

そこで今回は、不動産の所有者が亡くなった場合の土地や建物の名義変更について。

相続登記を行わない場合のリスクやきちんと相続登記行っている場合のメリット、登記にかかる時間、手続き方法や必要書類・費用まで詳しくご紹介します。

遺言書と印鑑

 

 

所有者が亡くなった時、不動産(土地・建物)の名義変更はどうする?

家主が亡くなった場合、その家を相続した方へ名義変更をする必要があります。

死亡によって発生する不動産の名義変更のことを「相続登記」といいます。

 

相続登記の場合、ただ名義人を変更するのではなく、法定相続人全員の同意と署名捺印が必須。

そのため、まずは法定相続人が集まって遺産分割協議を行い、相続財産の分割について話し合います。

 

相続登記や所有者の氏名や住所の変更登記は義務化はされておりませんでしたが、2021年2月2日に「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正等に関する要網案」が決定しました。

この要網案の一番の柱として掲げられているのが、「相続登記」や「氏名又は名称及び住所の変更登記」の義務化です。

法案が成立すれば2023年度から施行される見通しです。

 

また、法律のみに関わらず以下のようなリスクが発生するため、なるべく早く名義変更を行うことをおすすめします。

そして、相続登記を先送りせずに、きちんと名義変更を行うことでのメリットや手続きにかかる時間についてもご紹介しますね。

名義変更を行わない場合のリスクとは

相続が発生したにも関わらず、所有者の名義変更を行わない場合のリスクについて知っておきましょう。

 

リスク①不動産を売却できない

名義変更をしていない場合、相続した土地や建物を売却することができません。

家をいずれ売却したいと考えている場合は、名義変更が必須となります。

 

 

リスク②不動産に担保権を設定できない

名義人が異なる場合、不動産を担保に融資を受けることはできません。

例えば、相続により譲り受けた土地に住宅ローンを借入して住宅を建てる場合には、相続した土地と新たに建築する建物の双方に抵当権(担保設定)の設定が必要となりますが、土地の相続登記を怠っていた場合には、このような事例が当てはまります。

 

 

リスク③他の相続人と不動産の共有状態になる

名義変更をしないということは、不動産を相続人全員で共有している状態になっています。

そのため、相続人は他の相続人の持分を売却したり差し押さえられたりすることが可能に。

 

もし共有持分の売却などが行われた場合は、元の状態に戻すために再度買い取る必要があり、余計な出費が発生する恐れがあります。

 

 

リスク④共有者が増加・複雑化する

家主が亡くなった当初は法定相続人が数人であっても、何年も経過していざ名義変更しようと思ったときには、当時の相続人が死亡している可能性があります。

その場合は、いとこ同士やもっと疎遠な親戚で共有するなど、共有者の人数が増えて権利関係が複雑になってしまいます。

②のケースで住宅を立てる場合などで、相続人が多数いることが判明した場合には、計画通りに進まないなんていう事も起こり得ます。

 

権利関係が複雑化すると、共有持分の買取請求などが発生することも考えられるのです。

 

 

リスク⑤次世代の子どもたちが倍の費用を支払う必要がある

名義変更をしないと、手続き費用がかからないため節約できるというメリットがあります。

しかし、家主Aさんが死亡した際に相続人Bさんが名義変更しないまま死亡した場合、その相続人のCさんが2回分の登録免許税など名義変更費用を支払わなくてはいけません。

 

また、相続人が増えることによって、自分一人で相続登記の申請が難しくなり、司法書士へ依頼せざるを得ない状況にもなってきます。

そう考えると相続登記の先送りが、費用面(コスト)にも影響してきてしまうのです。

 

名義変更を行うメリットも知っておこう

家主が亡くなった際に土地や建物の名義変更をしておくと、先ほどご紹介したさまざまなリスクを回避することができます。

 

名義変更しておけば、その不動産の所有者を明確にできるため、何か問題が起きたときにスムーズに対応が可能になります。

 

もちろん、名義を変更していれば家の売却もスムーズに進みます。

相続した不動産を売却したい場合は、早めに名義変更しておきましょう。

 

名義変更にかかる期間は?

なお、相続登記の申請書を法務局に提出し受理・名義変更されるまで、スムーズに手続きできた場合、約2〜3週間の時間を要します。

 

しかし、実際には申請書の提出の前に、相続人で遺産分割協議書をまとめるなど、複数回話し合う必要があるため、最短でも1カ月以上はかかるということを事前に理解しておきましょう。

 

 

所有者が亡くなった時の不動産の名義変更についてさらに詳しく!必要書類や方法は?

次に、所有者が亡くなった時の土地や建物の名義変更に必要な書類や方法について見ていきましょう。

名義変更に必要な書類

名義変更の手続きには、「権利関係を確認する書類」と「法務局に提出する書類」の2つの書類が必要になります。

 

<権利関係を確認する書類>

  • 登記事項証明書
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 不動産の登記済権利書(もしくは登記識別情報)

 

 

<法務局に提出する書類>

  • 登記事項証明書
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 死亡した名義人の除籍謄本・改製原戸籍
  • 死亡した名義人の住民票除票または戸籍の附表
  • 相続する人の住民票・印鑑
  • 印鑑登録証明書
  • 固定資産税納税通知書
  • 遺言書や遺産分割協議書、相続関係説明図など

必要書類は、遺言書の有無や遺産分割するかどうかなど、ケースによって異なります。

事前にしっかり確認しておきましょう。

 

名義変更の方法

名義人が亡くなった場合の名義変更について、基本的な流れをご紹介します。

 

①登記事項証明書(登記簿謄本)を取得する

不動産の登記事項を証明するもので、法務局で取得します。

なお、登記簿謄本と登記事項証明書は、どちらも証明内容は同じです。

まずは登記事項証明書で権利状況の確認をし、だれが相続人なのかも改めて確認しましょう。

 

 

②法務局へ提出する書類を入手・作成する

先ほどご紹介した「登記事項証明書」や「相続人全員の戸籍謄本」など、必要な公的書類を入手します。

なお、遺言書がない場合は相続人全員の印鑑証明書を添付した「遺産分割協議書」が必要になりますので、状況に合わせて用意してください。

司法書士に依頼をせず、ご自分で手続きをする際には、事前に法務局へ必要書類の確認をしておくとよいでしょう。

 

なお、法務局の登記相談は予約制となりますので、事前にお電話にて予約をしておくことをお勧めします。

 

 

③法務局に申請する

法務局で申請書類の作成が出来ましたら、いよいよ名義変更を行う為の手続きです。

相続登記の申請は、不動産を管轄する法務局で申請します。

なお、郵送やオンラインでの申請も可能です。

 

 

不動産の名義変更にかかる費用は?

電卓と数字が書かれたブロック

相続登記の費用は、市区町村によって異なります。

だいたいの目安として参考にしてください。

  • 登記事項証明書(登記簿謄本):1通300〜700円
  • 戸籍謄本:1通300〜700円
  • 除籍謄本・改製原戸籍:1通300〜700円
  • 住民票・住民票除票:1通300〜700円
  • 印鑑登録証明書:1通300〜700円
  • 登録免許税:固定資産評価額の0.4%
  • 固定資産評価証明:土地1筆300円、家屋は固定資産課税台帳1枚300円

そのほか、交通費や郵送費などが発生します。

 

相続登記はご自分で手続きを行うとなると、かなりの労力を必要とされます。

法務局に何度も通って続きをされる方もいらっしゃいますが、このような手続きに時間を要せない・早く相続登記を完了させ売買を成立させたいという方には、相続登記を司法書士へ依頼することをおすすめしています。

その場合は登録免許税のほかに、以下の費用がかかりますので、事前にお見積りを取るとよいでしょう。

 

また八城地建では、不動産売買に伴う相続登記については、信頼できる司法書士をご紹介していますので、相続登記と売買査定と合わせてご相談いただけます。

  • 登記のみ司法書士に依頼する場合:3~7万円
  • すべてを依頼する場合:7~15万円

 

 

家主が亡くなった場合の不動産の名義変更はお早めに

持ち家の家主が亡くなられてしまった場合、名義変更「相続登記」の手続きが必要になります。

 

相続登記を完了させていない場合には、下記のリスクが発生する可能性があります。

  1. 不動産を売買できない
  2. 不動産に担保権を設定できない
  3. 他の相続人と不動産の共有状態になる
  4. 共有者が増加・複雑化する
  5. 共有者が増加した場合に、相続人が多くなり過ぎて不動産の売買が進行できない

 

このように、さまざまなリスクが発生する恐れがあるため、なるべく早く名義変更を行い、いざ不動産の売却という時には、とてもスムーズに手続きが可能となります。

 

札幌市南区・北広島市・恵庭市の不動産売却は、ぜひ八城地建へお気軽にお問い合わせください!

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