家を早く高く売るコツをご紹介！準備の仕方やポイントもチェック

こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の宮下です。

 

不動産を売却するときには、できるだけ早く、高く売りたいと考える方は多いですよね。

 

スムーズに高値で売却するためには、実は事前の準備が重要なんです。

 

今回は、不動産の売却を検討している方に向けて、戸建ての場合の売却の流れや事前に行う準備について解説します。

 

できるだけ早く高く売るためのポイントもご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

家を売りやすい時期や売却までの流れも知っておこう

家をスムーズに売るためには、事前に売りやすい時期や売却の流れを知っておくことが大事です。

 

まず、戸建てを売りやすい時期ですが、転勤や進学などで住み替え需要が増える2〜3月がもっとも契約数が多いです。

そのため、好条件で売れる可能性も高まります。

 

2〜3月に契約ということは、12〜1月から本格的に探し始める方が多いため、その時期までに売却活動をスタートしておくのがベストです。

 

ただし、築年数が古い場合は経過するほどに価値が下がっていきます。

例えば戸建ての場合は築10年を境に需要が落ちていき、築20年までは売りやすいとされているので、早めに売却を考えたほうが良いでしょう。

 

また、譲渡所得3,000万円分を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（マイホームを売ったときの特例）」を利用する場合、住まなくなってから3年目の12月31日までに売ることが条件となります。

 

もし現在は住んでいないのであれば、早めに売却をスタートしましょう。

 

このほか、大規模施設の建設予定があったり、道路の拡張・新設などで交通が大きく変わるような予定がある場合は、不動産取引にも大きな動きが出る場合があります。

 

家の売却の流れもチェック！

不動産売却は次のような流れで進むのが一般的で、売却までにかかる期間は3〜6カ月が目安です。

 

ステップごとに売却をスムーズに進めるコツも、あわせてご紹介します。

 

【STEP1】不動産取引に関する情報を収集

不動産取引に関する情報収集で重要なポイントは「物件の売却相場を調べておくこと」。

エリアの売却相場を知っておくことで、不動産会社からの査定が、相場とかけ離れていることがないかを比較する材料となります。

 

【STEP2】物件の情報を整理

物件に関する内容で、事前にまとめておいた方が良いのは主に次の3点です。

• 住宅ローンの残高
• 売却希望価格
• 取引に必要な書類

 

これらは、取引をできるだけ早く進めるために必要になります。

 

原則として、家の売却は住宅ローンの返済が完了していなければなりません。

そのため、売却に関する資金計画を立てるためにも、ローン残高を正確に把握する必要があります。

 

また、相場を元に「いつまでにいくらで売りたい」という希望を決めておきましょう。

次の章の「家を早く高く売るコツは準備にあり！まずは基本を紹介」でお伝えする、必要書類も揃えておいてくださいね。

 

【STEP3】不動産会社に査定依頼

不動産会社に査定を依頼する際は、複数の不動産会社に相談しましょう。

不動産会社によって、査定の金額だけでなく対応の差もあるため、比較して決めるのがおすすめです。

 

【STEP4】媒介契約・売却活動

不動産会社を選定したら媒介契約を結び、不動産会社が売却のための活動を始めます。

販促のための広告やチラシの投函、購入希望者の内覧などが含まれます。

 

売却前に知っておきたい「家の荷物の片付け」「ハウスクリーニングの有無」「内覧のコツ」については、以下のコラムもぜひ参考にしてださい！

 

​​家の売却で荷物の片付けはどう行う？タイミングや処分・保管方法を確認

家の売却時にハウスクリーニングは必要？時期や相場、注意点も確認！

家の売却時の内覧は大事！高く売るためのポイントや注意点をチェック

 

【STEP5】売買契約

購入者が決定したら、売買契約を行います。

売買契約の際には、宅地建物取引士による重要事項説明が必要です。

 

【STEP6】引き渡し

全ての手続きが終了次第、物件の引き渡しを行います。

手続きには、代金の決済・所有権移転手続き・抵当権の抹消手続きが含まれます。

 

売却後、売却益が発生した場合、譲渡所得に関する特例を利用するときは「確定申告」をしなければなりません。

 

ただし譲渡損失が出た場合は、損益通算・繰越控除などの制度で翌年に支払う税金を軽減することができるので、確定申告をしたほうが良いといえます。

 

確定申告は、売却した翌年の2月から3月の確定申告の時期に行います。

 

 

家を売るために最初にしておく基本準備は？

家をできるだけスムーズに売るためには、事前準備がとても重要です。

 

まず最初にしておくべき基本の準備から、ご紹介します。

 

必要書類の準備

必要書類は早めにしっかり揃えておくことが重要です。

できる限り準備しておくことで、いざ売却となったときに、書類を取り寄せる時間を短縮し、スムーズに売却へつなげられます。

 

不動産取引に必要な書類は次の通りです。

 

＜査定時に必要な書類＞

• 本人確認書類
• 登記簿謄本または登記事項証明書
• 売買契約書
• 物件購入時の重要事項説明書
• 登記権利証または登記識別情報
• 土地測量図・境界確認書
• 物件の図面・公図

 

このほか、設備の仕様書、耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書なども準備しておくと良いでしょう。

 

また、不動産会社によって必要書類が異なる場合もあるので、事前に確認してくださいね。

 

＜売却で必要な書類＞

• 本人確認書類
• 実印
• 印鑑証明書
• 住民票
• 登記権利証または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
• 建築確認済証
• 検査済証

 

建築確認済証は、建物の工事を行う前にその計画が建築基準法に適しているかを証明する書類のこと。

検査済証は建築基準法に沿って建てられたことを証明する書類です。

 

このほか、振り込み先の銀行口座が分かる書類やローン残高証明書、物件のパンフレットなどが用意できれば、スムーズに引き渡しが完了します。

 

住宅ローンの残高・売却にかかる費用の把握

売却の流れでもお伝えしましたが、まずは住宅ローン残高の確認が必要です。

残高は、償還表で確認することができます。

もし手元になければ、金融機関やローン会社に再発行依頼をしましょう。

 

また、スムーズに売却を進めるためには、売却の際にかかる費用を把握しておくことも必要です。

不動産売却時にかかる費用には大きく分けて「諸費用」と「税金」があります。

 

＜諸費用＞

• 仲介手数料
• 抵当権抹消登記

 

仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が決められており、「売買価格の200万円以下の部分=売買価格×5.5%」「売買価格の200万円〜400万円以下の部分=売買価格×4.4%」「売買価格の400万円超の部分=売買価格×3.3%」になっています。

 

抵当権抹消登記は法務局への申請となり、個人で行う場合は不動産1件につき1,000円がかかり、司法書士などへ依頼した場合は報酬が10,000円ほどかかります。

 

諸費用については「家の売却時に発生する諸費用とは？できるだけ安く抑える方法も」でも詳しく解説していますので、参考にしてくださいね。

 

＜税金＞

• 印紙税
• 譲渡所得にかかる税金

 

印紙税は取引価格によって異なります。

国税庁のホームページで確認しておきましょう。

 

購入時の金額よりも高く売れた場合は譲渡所得税がかかり、その譲渡所得に対して所得税、住民税、復興特別所得税がかかります。

 

ただし家を購入した価格より安く売った場合、譲渡所得が3000万円以下の場合 （3000万円の特別控除が適用）、住み替えのために家を売却した場合（買い換え特例を適用）はかからないので、ほとんどのケースではかかりません。

 

＜必要に応じてかかる費用＞

• 測量費用
• ハウスクリーニング費用
• 引越し費用

 

売却に際して測量が必要になった場合には、30～80万円程度の測量費用がかかることがあります。

 

また、家の汚れが気になる場合は、ハウスクリーニング費用も必要になる場合があり、部屋全体で行う場合は14万円～18万円程度が目安です。

引越し費用も必要に応じて準備しましょう。

 

 

家を早く高く売るコツは準備期間にあり！重要な４つのポイント

家を早く高く売却するコツは、準備段階にあります。

 

特に次の4つが重要なポイントです。

• 売却価格の相場の把握
• 信頼できる不動産会社の選定
• ハウスクリーニングや残置物処分などで印象アップ
• 住み替えの検討

 

それぞれ解説していきましょう。

 

売却価格の相場の把握

適切な価格設定のためには、最初に同じような物件の相場を確認しておくことが重要です。

相場を知っておくことで、査定額が適正か判断できるので、不動産会社を選ぶ際に役立ちます。

 

また、売却価格を適正に決められるだけでなく、価格交渉も考慮して、戦略的な価格を設定することも可能です。

 

まずは、物件情報サイトで広さ・間取り・築年数・駅までの距離など似たような条件の物件の売り出し価格をチェックしたり、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」で地域や種類を絞って成約価格を調べてみると良いでしょう。

 

土地の価格相場であれば、国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で公示地価や基準地価を調べる方法もあります。

 

信頼できる不動産会社の選定

不動産会社選定の際には、複数の会社を検討することが重要です。

 

不動産会社によって、査定額や対応、対応可能な物件・エリアなどが異なるので、じっくり比較をして決めましょう。

 

不動産の査定額にしっかりと根拠があり、実績が豊富であること、物件のあるエリアに精通していること、対応が丁寧でスムーズであること、売りやすくするための細かい提案をしてくれることも、不動産選びで重要なポイントです。

 

大手の不動産会社か地元密着型の不動産会社かで迷ったときは、以下のコラムも参考にしてくださいね！

 

不動産を売る・探すときは大手と地元の不動産会社どっちが良い？

 

ハウスクリーニング・残置物処分などで印象アップ

売却のスピードや価格に大きく影響するのが、家の印象です。

 

内覧の際に成約率を高めるためには、部屋の片付けや掃除、設備のメンテナンスをしっかり行いましょう。

 

資金力に余裕があるなら、ハウスクリーニングや残置物処分を行なっておくと有利です。

 

ハウスクリーニングについては「家の売却時にハウスクリーニングは必要？時期や相場、注意点も確認！」でも詳しく解説しています！

 

家財道具などの残置物は、不動産売却時には売主が処分するのが基本とされています。

 

内覧の際に残置物があることで狭く見えるなど家の印象が悪くなることもあるため、事前に撤去できれば印象アップにつながります。

 

また、住みながらの売却であっても、家具や小物が多く、ごちゃごちゃした印象だと生活感が出て印象が悪くなってしまうので、ある程度不用品は処分したり、物置やレンタルスペースなどに一時保管しておくのがおすすめです。

 

荷物の片付けについては「家の売却で荷物の片付けはどう行う？タイミングや処分・保管方法を確認」でも詳しく解説しています。

 

そのほか、逆に家具を活かして、おしゃれにインテリアをレイアウトしてもらう「ホームステージング」という方法もあります。

 

既存の家具を活かす方法、レンタルをする方法、バーチャルで行う方法があるので、「ホームステージングとは？行うべきケースやメリットも詳しく解説」も、ぜひチェックしてみてくださいね！

 

住み替えの検討

資金に余裕がある場合は、先に新居を購入して住み替えてしまうのもおすすめです。

 

住んでいる状態で内覧に対応しなくて済みますし、居住していない不動産であれば全体的なハウスクリーニングも依頼でき、残置物処分も行なってすっきり見せることができます。

 

生活感を排除した状態で内覧してもらえるため、買う側にとっても自分自身の生活をイメージしやすく、早めの売却につながりやすいです。

 

住み替え後に売却がスムーズにいかない場合は、不動産会社に物件を買い取ってもらう「買取」も売却の選択肢として検討しても良いでしょう。

 

不動産会社によっては、家が売却できなかった場合は不動産会社が購入するという「買取保証」というオプションもあります。

 

 

家を早く高く売るコツは準備をしっかり行うこと！

家を早く高く売るためのコツは、準備を早めにしっかりと行うことです。

 

不動産会社に査定を依頼する前には、自分で売りやすいタイミングや売却相場を確認しておくこと、そして早めに必要書類を準備しておくことが重要です。

 

相場を知ることで、適切な売却価格を決められるだけでなく、信頼できる不動産会社を見極めることもできます。

 

不動産会社と契約を結んだら、相談をしながら家の印象を良くするための準備をしましょう。

自分でできる掃除や片付けだけでなく、場合によってはハウスクリーニングや残置物処分、ホームステージングなども視野に入れて検討するのが良いかもしれません。

 

どのような準備が必要か、不安になることがあったら、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします！

 

八城地建では、家の売却に関するご相談を無料で承っています。

札幌市南区、北広島、恵庭で不動産売却を検討している方は、八城地建まで、お気軽にご相談ください。