不動産査定はどんな方法で行う？価格の決まり方や流れ、注意点も確認！
2021.08.25
こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の岩瀬です。
自宅を売却するとき、価格をいくらにするかは非常に大事なポイントですよね。
多くの場合は不動産会社へ査定を依頼し、査定価格に納得した上で売買契約もしくは仲介契約（媒介契約）を結びます。
この「不動産査定」がどんな流れで行われ、どのように価格決定するかはご存知でしょうか？
今回は主に「不動産査定の方法」「価格決定の基準」「不動産査定の流れや注意点」についてご紹介します。
不動産査定を行う方法は2つ！それぞれの査定方法とは
不動産査定を行う方法として「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定（現地調査）」の2つがあります。
それぞれの特徴は次の通りです。
簡易査定（机上査定）
土地は立地条件、土地の字型や面積、建物は築年数や面積をもとに同条件の物件の平均価格から査定額を割り出します。
不動産会社が実際に物件を見ないで計算する査定価格のため、最終的な契約時の価格と差異が発生する可能性があります。
とりあえず気軽に概算額を知りたい場合におすすめの方法ではありますが、不動産会社にとっても、物件を実際に見ないで行う机上査定は難しく、精度の低い価格査定となってしまうというデメリットがあります。
訪問査定（現地調査）
実際に住宅を見て、不動産仲介業者や買取業者などの立ち会いのもと細かな状態を確認して査定する方法です。
最終的な契約価格のもととなる価格になります。
簡易査定とは異なり、精度の高い査定価格を提示することが可能です。
住宅の平均価格は、基本的に地域ごとに近しい価格となります。
そのため、簡易査定額は不動産会社が異なっても近似値となるケースが多いのが特徴です。
一方で不動産業者により、売却が得意なエリアや物件のタイプがある場合には訪問査定額に違いが出ることもあります。
できるだけ複数の業者へ見積りを依頼することで、納得の行く売却ができる可能性が高まります。
査定時のチェックポイントについては、こちらのコラムも参考にしてみてくださいね。
不動産価格はどうやって算出するの？
では、実際に不動産価格はどのように算出されているのでしょうか？
算出方法は、次の3つに分けられます。
最終的にはここで計算された価格に対し、訪問査定時に確認した内容を加味する形となります。
①取引事例比較法
過去の契約実績が豊富な不動産会社では、成約が決まった条件や実際の築年数・状態などに合わせて、価格の細かな査定基準を設けています。
実際の契約実績に基づくので、相場の平均価格に近い査定額が算出されます。
土地やマンションなど、比較対象が多く明確に条件を判断できる物件に向いています。
例）土地Aを売りたい場合
土地Aに似た過去の実績が4件あり、各坪単価は次の通りとします。
- 土地B：10万円
- 土地C：17万円
- 土地D：12万円
- 土地E：15万円
取引価格平均は13.5万円なので、今回の土地は13.5万円を基準に査定というイメージです。
土地の場合は、字型や高低差などによっても価格が変わってきますので、平均金額以外にも価格が変動するケースがあります。
②原価法
一旦その住宅を取り壊し、その場所に新築で同条件の住宅を建てた場合いくらになるかを基準に、築年数や経年の状態を確認しながら減額していく方法です。
戸建住宅など同じ状態の物件が近くになく、その物件によって状態が大きく差が出やすい場合に採用されます。
原価法＝再調達価格 × 延床面積 × （残耐用年数 ÷ 耐用年数）
この計算式の「再調達価格」が「新築で同条件の住宅を建てたときいくらになるか」というものです。
細かに設計して査定していくのではなく「木造でこのくらいの住宅を建てたら平均いくら」という相場価格が決まっています。
計算時にはこの相場価格を基準値として採用します。
③収益還元法
一般的な住宅取引というよりは、投資目的で物件を手にした際にどのくらいの価値があるか見積もりを行うケースに使用されます。
賃料収入があるオーナーチェンジといった売却やアパート・賃貸マンションなどの売却がこれに当てはまります。
収益還元法では物件を手に入れたとき、その物件が実際にどのくらいの収益をもたらすかを基準に査定します。
直接還元法での査定額＝年間家賃収入（利益）÷ 還元利回り（％）
このように一定期間（通常は1年間）の純収益を、還元（還元利回り）で割ると算出されます（直接還元法）。
なお、収益価格を算出する方法として収益還元法にはDCF法もありますが計算が難しいため、直接還元法を用いることが多いです。
不動産査定の流れや注意点もチェック！
不動産査定の一般的な流れは次の通りです。
- 簡易査定を行う
- 簡易査定の結果に基づいて条件の合う不動産会社へ訪問査定を依頼し、調整をする
- 訪問査定を実施する
- 査定額を確認し、売却の依頼となる媒介契約するかを決定
すでに売却することが決まっている場合には、①の簡易査定は行わず、初めから訪問査定を行った方が精度の高い査定価格を把握することができます。
③から④までの間は平均して3日〜1週間程度で結果が出ます。
査定時には、以下の点が重要です。
- 複数社に見積もりを依頼する
- 必要な書類を揃えておく
- 不具合・修繕の必要性があるかを確認する
- 土地・一戸建ての場合に境界線が明確になっているかを確認する
売却を決めたときに慌てなくて済むよう、査定の段階までには売却に必要な書類（本人確認書類・登記済権利書・固定資産税納税通知書・公図など）を準備しておけると安心です。
マンションの場合は、専有面積が分かる分譲時のパンフレットなどの資料も用意しておきましょう。
売却する際には不具合や修繕状況を不動産会社に伝える必要があるため、修繕可能なレベルなのかを確認しておくことも大事です。
また、境界線はトラブルになりやすい部分です。
査定時に明確になっているか、問題となる可能性はないか確認してもらうと良いでしょう。
不動産査定の方法を理解して、納得してから契約を！
不動産査定の方法は「簡易査定」と「訪問査定」の2つ。
査定額の算定方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つがあります。
不動産査定の多くは簡易査定を行い価格相場を知った上で訪問査定を行い、一般的な算出方法で出た査定額へ反映させます。
このとき計算式に使う平均取引価格が不動産会社によって異なるため、複数会社と見積もりを行うことが重要になります。
このほか、必要な書類を揃えておく、不具合・修繕の必要性があるかを確認する、境界線が明確になっているかを確認することも覚えておきましょう。
札幌市南区・北広島・恵庭の不動産売却を考えている際には、しっかりとした準備のお手伝いができる八城地建へお気軽にお問い合わせくださいね。
査定から引き渡しまで、納得のいく不動産売却をサポートいたします。
