物件が売れない理由や売るための対策を不動産会社が徹底解説！

こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の田畑です。

 

不動産物件を売却しようとしても、物件がなかなか売れずに困っているという方もいるかもしれません。

 

物件が売れない理由はさまざまです。

 

今回は、不動産物件が売れずに困っている方に向けて、売れない理由や売れない物件の特徴とあわせて、物件が売れるようになる対策についても解説します。

 

売れないまま空き家として放置することのリスクについても解説しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

売れない物件の特徴を解説！当てはまる場合は対策を

売却を希望する物件が、いつまでも売れない理由にはどのようなものがあるのでしょうか。

 

一般的に、売れない物件には次のような特徴があります。

• 販売価格が適正でない
• 物件が魅力的に見えない
• 不動産会社が合っていない
• 物件が特殊である

 

それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

 

販売価格が適正でない

購入を希望する方の多くが、販売価格を重視しています。

どんなに物件が優れていても、価格とのバランスは重要です。

 

物件の立地条件や築年数、間取りなどとあわせて考えたときに、コストパフォーマンスが合っていない、と思われてしまうと売れずに残ってしまうでしょう。

 

不動産が割高になる理由には、不動産会社の査定価格や売主の希望価格が周辺の相場よりも高いことが原因として考えられます。

 

複数の不動産会社に査定を依頼し、一番高かった会社に依頼をした場合、実は相場より高く設定されており、なかなか売れないという事例もあります。

買取査定であれば一番高い金額の会社に売るのが適切ですが、仲介査定の場合は注意が必要です。

 

不動産を購入する場合は、いくつかの物件を比較して検討することがほとんどです。

売主にとって、できるだけ高く売却したいと考えるのは当たり前のことですが、相場に合わない価格を設定してしまうと売れにくくなってしまいます。

 

物件が魅力的に見えない

物件の魅力は、一言でいうと「外観や設備の印象」。

 

購入希望者が特に気にするのは以下のような場所です。

• 玄関の汚れ
• キッチン、お風呂、トイレの水垢や汚れ
• 外壁や屋根の劣化状況
• 床の傷や傷み

 

古く見えたり、汚れて見えたりすると印象が悪くなります。

それ以外にも内覧の際に物が多く、部屋が狭く見えることも印象を悪くする原因です。

 

長年住んでいた家であれば、古くなることや汚れることは、ある程度仕方のないこと。

とはいえ、購入希望者がチェックする場所に生活感や劣化が見られると、売れずに残ってしまう原因となってしまうでしょう。

 

不動産会社に原因がある

媒介契約の期間は3カ月のため、多くの不動産会社はその間に結果を出そうと動いてくれます。

 

3カ月以上など、あまりに長い間お問い合わせや内覧が少ない、条件が悪くないのに売れない場合は、不動産会社の売却方法に問題がある可能性も考えられます。

 

不動産会社に問題がある場合、その原因は以下のようなものです。

• 物件のエリアに強くない
• 販売力自体が低い
• 広告がほとんどされていない
• 囲い込みが行われている

 

囲い込みとは、売却と購入の両方の契約を自社で行おうとするため、他の不動産会社からの購入希望を断ってしまうことです。

特に専属専任媒介契約・専任媒介契約の方法で、不動産会社1社だけと契約を結んでいる場合には注意する必要があります。

 

物件が特殊である

特殊な物件で需要が少ない場合も、物件が売れない要因となります。

 

例えば、二世帯住宅や極端に部屋数が少なかったり特殊な間取りの住宅は需要が少ない可能性も。

価格が適正でも、物件自体に特殊な特徴がある場合は、買い手が見つかりづらく販売期間が長期化するケースもあるのです。

 

その他、土地の形状や立地が特殊で、土地に面している道路の幅が足りなかったり、後ろに崖を背負っていたりする場合も、難しい物件になります。

 

 

売れない物件を売る方法を紹介！

では、売れない物件を売るためにはどのような対策が必要なのでしょうか。

「売れない物件の特徴」に沿って、それぞれの対策を解説します。

 

販売価格が適正でない場合の対策

まずは物件周辺の売出価格と成約価格を調べ、ずれの少ない適正な販売価格に改定する必要があります。

いわゆる、販売価格の値下げです。

 

希望価格にこだわらず、一度見直しをしてみましょう。

 

もし、不動産会社の査定が相場に見合わない価格になっている場合は、その理由も確認してみてくださいね。

 

また、値下げを行うタイミングも重要です。

例えば短い期間で少しずつ下げていくよりも、時期をみて大幅に値下げをするほうが目に留まりやすくなります。

 

媒介契約の期間は3カ月となりますが、その更新時に価格を見直してもらうのも手でしょう。

 

物件が魅力的に見えない場合の対策

売却物件の見た目の印象を上げるためには、何よりもきれいにすることが重要です。

 

床は、フローリングの傷を部分補修したり、ワックスなどで磨いたりするのが効果的。

できるだけ広く見せるためには、床の上に物を置いたままにしないことも重要です。

 

玄関は内覧の際には靴は靴箱にしまい、玄関が広く見えるようにすると印象が良いですよ。

そのほか、内覧の前には消臭剤や換気などで生活臭をなるべく消しておくことが重要です。

 

家具があった場所の壁の後ろは汚れがつきやすいので重点的に掃除をし、汚れがひどい場合は部分的なクロスの貼り替えを行うのも一つの手です。

 

また、不要な家具があるとマイナスになるので再廃業者などに撤去してもらいましょう。

掃除でとりきれない汚れがある場合は、プロに依頼して「ハウスクリーニング」をしてもらうのもおすすめです。

 

ただし、費用のかけ方には要注意。

かけた費用を売却で確実に回収できるかは、物件の状態によって判断が分かれるところです。

 

修繕はせずに、その費用を差し引いて値下げして売る方が需要が高い場合もあります。

そのため、まずは不動産会社に相談をしてみてください。

 

中古戸建の場合は、建物の状態を第三者機関に検査してもらう「ホームインスペクション」の実施もおすすめです。

ホームインスペクションを行えば、その結果を提示することができるので、買主側に安心感を与えることができ、物件の価値が高まります。

 

不動産会社に原因がある場合の対策

お伝えしたように、媒介契約から3カ月以上経ってもお問い合わせや内覧が少なく、なかなか売れない場合は、不動産会社に問題があるケースもあります。

 

不動産会社に原因があると感じる場合には、不動産会社の変更も視野に入れてみましょう。

 

同じ不動産会社で契約をし続ける場合は、媒介契約の種類の変更することも検討し、時期を考えたり広告を多くしたりなど不動産会社と再度相談をして、売却方法の見直しをしましょう。

 

物件が特殊な場合の対策

物件が特殊な場合は、物件のデメリットとなっている部分にアピールできるポイントがないか探します。

 

例えば、二世帯住宅なら売却ではなく、賃貸用住宅やシェアハウス、民泊などに変更して活用することも可能です。

 

また、平屋の場合、部屋数の少なさがデメリットになりがちですが「段差がないので小さな子どもや高齢の方がいる場合でも安心」「コンパクトで掃除や管理がしやすく暮らしやすい」という点をメリットとしてアピールすることもできます。

 

立地的に不便なエリアの場合には、その地域に強い不動産会社に変更するのもおすすめ。

地域密着型の不動産会社には、その地域の情報を多く持っていたり、地元ならではのつながりがあったりする可能性もあるからです。

 

売れにくいエリアにある物件の場合の対策は「『田舎の家が売れない』を解決！売る方法や、それでも売れない場合は？」でも詳しく解説しています！

 

 

 

売れない物件をそのまま放置するリスクも知っておこう

売れないからといって、そのまま放置しておくのはリスクが大きくなります。

 

それは、固定資産税や管理費用がかかることに加え、家が荒れるとさらに売れにくくなる傾向があるからです。

 

また、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって「特定空き家」に指定されると、固定資産税が最大6倍に上がってしまいます。

 

倒壊の恐れがある空き家は行政によって強制的に解体されることもあり、高額な費用の請求が発生するリスクも。

 

空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年6月に改正され、「特定空き家になる恐れのある空き家」についても「管理不全空き家」として住宅用地の特例が使えなくなることが決まりました。

 

近年さらに空き家を放置するリスクが高まっているため、早めに売却を進めることが重要です。

 

売れない家を空き家にしておくことのリスクについては「空き家の固定資産税が6倍になるのはいつから？法改正で対象が増える！」でも詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

 

 

物件が売れないときは早めの見直しを！

不動産物件がなかなか売れない場合、売れない原因は、販売価格が相場より高かったり、物件が魅力的に見えなかったりなど、いろいろなものが考えられます。

 

物件が優れていても、土地や周辺の環境が特殊である場合もあり、対策はなるべく早めに行うことが大事です。

もし条件が良いのに長い間売れない場合は、不動産会社との契約そのものも見直すようにしましょう。

 

売るために重要な対策としては、周辺の物件の相場を知って売却価格を見直すこと、不要な家具などは撤去しハウスクリーニングなどで見た目の印象を上げること、ホームインスペクションを行って購入者にメリットを感じてもらうことなどが挙げられます。

 

物件が売れずに、空き家をそのまま放置するとコスト面でのリスクが非常に高くなります。

 

ぜひ、信頼のできる不動産会社を見つけて、早めに売るための対策を打つようにしましょう。

 

札幌市南区、北広島、恵庭で不動産の売却を検討している方は、八城地建にお気軽にご相談ください。

物件にあった販売方法で、早めの売却が実現するようサポートいたします。