COLUMN不動産売却コラム

相続不動産でトラブルを避けるには?典型例と効果的な対策方法を紹介

2025.08.15

こんにちは!不動産売買をサポートする八城地建の酒井です。

 

相続で不動産を引き継ぐ際「兄弟姉妹でうまく分けられるだろうか」「空き家になった実家をどう管理すれば良いのか」といった不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

 

実は、相続不動産は現金と違って簡単に分けられないため、思わぬトラブルの原因となりやすい財産です。

 

そこで今回は、相続不動産で起こりがちなトラブル事例と、その効果的な対策方法について詳しく解説いたします。

相続をスムーズに進めるために、ぜひ参考にしてくださいね。

不動産トラブル

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相続不動産で起こりやすいトラブル例をご紹介

相続不動産のトラブルが発生しやすいのは、大きく分けて3つの分野です。

 

ここでは、実際によく見られるトラブル事例をご紹介し、なぜそのような問題が起こるのかを解説します。

 

遺産分割に関するトラブル

相続人が複数いる場合、多いのが「誰が」「どのように」不動産を相続するかという点を巡る争いです。

 

誰が不動産を相続するかで揉める

不動産の相続でもめる要因となりやすいのが、価値の高い不動産や思い出の詰まった実家などで複数の相続人が取得を希望するケースです。

兄弟全員が相続を希望する場合、誰かが諦めるか、代償金を支払うなどの調整が必要になります。

 

一方で、田舎の古い家や活用が困難な土地などの場合、誰も相続したがらないというケースもあります。

固定資産税や管理費用がかかるだけで利益を生まない不動産は、相続人同士で押し付け合いになることも少なくありません。

 

不動産の評価額に納得できない

不動産には明確な価格がないため、評価方法を巡ってトラブルが発生することもあります。

相続税評価額と実勢価格では大きく異なることがあり、不動産を取得する人は低い評価を、代償金を受け取る人は高い評価を主張する傾向があります。

 

共有名義での相続が後にトラブルの原因となる

「とりあえず話がまとまらないから」と共有名義で相続してしまうと、後で大きな問題となる可能性があります。

売却や賃貸には全員の同意が必要となるため、一人でも反対すれば何もできない状況に陥ってしまうためです。

不動産の管理・処分に関するトラブル

相続後の不動産管理や名義変更を巡るトラブルも深刻な問題となります。

 

空き家の管理責任と費用負担の問題

誰も住まない実家が空き家になった場合、管理や維持費用を誰が負担するかでもめることがあります。

 

近隣に住む相続人が管理を担当することが多いのですが、費用負担は平等にすべきか、管理している人が多く負担すべきかで意見が分かれやすいのです。

 

また、空き家を放置すると建物の劣化が早まり、近隣住民に迷惑をかける可能性もあります。

自治体から「特定空き家」に指定されれば、固定資産税の優遇措置が受けられなくなるリスクも発生します。

 

名義変更(相続登記)を放置したことによるトラブル

2024年4月から相続登記が義務化されましたが、以前は手続きを怠っても特にペナルティはありませんでした。

そのため、何世代にもわたって名義変更がされていない不動産が存在し、いざ売却しようとしても相続人が多数になっていて手続きが困難になるケースがあります。

 

相続人の一人が不動産を占有し続ける問題

被相続人と同居していた相続人が、遺産分割協議が成立していないにもかかわらず、そのまま住み続けるケースもあります。

ほかの相続人から「家賃を払うべき」「出て行くべき」と主張され、関係が悪化することも少なくありません。

 

税金に関するトラブル

不動産は高額資産であるため、税金に関するトラブルも発生しやすいです。

 

相続税が支払えない

相続財産の大部分が不動産の場合、相続税の納付に困るケースがあります。

相続税は原則として現金での一括納付が求められるため、不動産を売却して納税資金を確保する必要が生じることもあるでしょう。

 

固定資産税や維持費の負担を巡る争い

共有名義で相続した場合、固定資産税や修繕費用の負担割合でトラブルになることがあります。

税金の納付書は代表者一人に送られてきますが、代表者が立て替えたときに、他の共有者に請求しても応じてもらえないケースがあります。

 

不動産売却時の税金でもめる

不動産を売却した際の譲渡所得税についても、誰がどの程度負担するかで争いになることがあります。

特に、代表者名義で登記した後に売却した場合、税務上の負担と実際に受け取る利益の割合が一致しないことで問題となりやすいのです。

 

 

相続不動産でトラブルを起こさないための対策は?

不動産の相談

ここまでご紹介したようなトラブルを防ぐための対策方法を解説します。

 

遺言書の作成で相続方針を明確にする

事前に相続トラブルの対策をするなら、被相続人が生前に適切な対策を講じておきましょう。

 

遺言書があれば、誰がどの不動産を相続するかが明確になり、相続人同士の争いを大幅に減らせる可能性が高まります。

ただし、一部の相続人に偏った内容にすると、遺留分侵害額請求などの新たなトラブルの原因となる可能性もあります。

 

公正証書遺言として作成すれば紛失や改ざんのリスクを避けられることに加え、より確実な効力を持たせられるのでおすすめです。

 

家族間で話し合っておく

相続について家族で話し合っておくことで、それぞれの希望や事情を共有できます。

「長男が実家を継いで、他の兄弟には代償金を支払う」といった方針を事前に決めておけば、相続発生後のトラブルを避けやすくなるでしょう。

 

専門家への相談を活用する

相続に関する法律や税制は複雑なため、専門家への相談が欠かせません。

 

相続人同士の争いや法的な問題については弁護士に、登記手続きについては司法書士に、税金関係については税理士に相談するのが一般的です。

それぞれの専門分野を生かすことで、より適切な解決策を見つけることができます。

 

問題が深刻化する前に専門家に相談することで、解決に向けた選択肢を増やせます。

感情的な対立が激化してからでは解決が困難になるため、不安を感じたら早めに相談するのがおすすめです。

 

売却して現金化する

誰も住む予定がない実家や活用が困難な土地などは、売却がおすすめです。

不動産を手放すことで、税金や管理の負担もなくなります。
特に、誰も住む予定がない実家や、管理が困難な遠方の不動産については、早期の売却を検討するのが良いでしょう。

 

可能であれば、生前整理で売却しておくのがおすすめです。

現金化しておくことで遺産分割が簡単になり、相続人の負担も軽減できるでしょう。

 

なお、相続した不動産の売却については「不動産売却は相続前か相続後か迷う方へ!検討ポイントを解説」でも詳しく解説しています。

あわせて参考にしてみてくださいね!

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相続不動産を売却する際の注意点もチェック

相続不動産の売却

相続不動産の売却を検討する場合には、押さえておきたい重要なポイントがあります。

 

適切な時期の判断から税制上の優遇措置まで、売却を成功させるための注意点をお伝えします。

 

売却時期の検討ポイント

相続不動産の売却には、最適なタイミングがあります。

相続税の申告期限との関係や各種特例の適用期限を考慮して、戦略的に売却時期を決めることが重要です。

 

また、不動産市況や地域の開発計画なども売却価格に大きく影響するため、市場動向を見極めることも必要でしょう。

 

税制上の注意点

相続不動産の売却では、有利な税制特例を活用できる場合があります。

 

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続税を支払った場合、その一部を不動産の取得費に加算できる特例があります。

相続開始から3年以内に売却することが条件となるため、タイミングが重要です。

 

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

1981年5月31日以前に建築された家屋で、被相続人が一人で住んでいた場合などの要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

ただし、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。

 

手続き上の注意点

相続した不動産を売却する際には、手続き上で注意が必要な点もあります。

 

相続登記の義務化

2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に登記しない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。

特に売却前には、必ず相続登記を完了させておくことが必要です。

 

必要書類の準備

売却には多くの書類が必要となります。

被相続人の戸籍謄本や相続人全員の印鑑証明書、遺産分割協議書など、事前に準備を進めておくことでスムーズな取引が可能になるでしょう。

 

なお、相続不動産の売却手続きについては「相続した不動産を売却!準備から流れ、注意点まで詳しく解説」で詳しく解説しています。

あわせて参考にしてくださいね!

 

 

相続不動産のトラブルは事前対策と早期売却で回避しよう

相続不動産のトラブルは、遺産分割、管理・処分、税金の3つの分野で起こりやすく、発生すると解決が困難になることが多いものです。

 

しかし、生前の遺言書作成や不要な不動産の整理、専門家への早期相談により、多くの問題はスムーズに対応できる可能性が高まります。

 

特に、共有状態の解消や管理負担の軽減には、適切なタイミングでの売却が効果的です。

 

相続登記の義務化や各種税制特例の期限もあるため、相続が発生したら早めに方針を決めて行動することが重要でしょう。

 

札幌市南区、北広島市、恵庭市で相続不動産の売却をご検討の方は、八城地建までお気軽にご相談ください!

 

地域に密着した豊富な経験と実績で、お客様の大切な不動産売却をしっかりとサポートいたします。

 

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